상속주택의 양도소득세

일반적으로 상속개시일(피상속인 사망일) 전에 상속인이 주택 1채 이상은 소유하고 있고 피상속인과 떨어져 사는 경우가 많습니다.

오늘 글에서는 피상속인과 떨어져 사는 상속인에게 기존 1주택이 있는 경우 로서 추가로 주택을 상속받은 상황에 대해 양도소득세 문제를 알아보겠습니다.

만약 상속인에게 주택이 없고 상속을 받음으로써 1주택자가 되었거나 상속인이 피상속인과 동일 세대인 상태에서 주택을 상속받았다면 세제 혜택이 많으니 크게 걱정할 필요가 없고, 이런 상황은 다른 글에서 살펴보기로 하겠습니다.

1. 일반주택을 먼저 양도한 경우

상속인이 상속개시일 전부터 소유하던 주택 을 "일반주택", 피상속인으로부터 상속받은 주택 을 " 상속주택 "이라고 하겠습니다.

상속인이 상속주택을 받고 2주택자가 된 상태에서 일반주택을 먼저 양도한 경우 입니다.

(1) 특례상속주택과 일반주택(상속개시 당시 보유)을 각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.

특례상속주택 이란, 피상속인의 주택이 2채 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택 등 1채 를 말합니다.

만약 상속받은 주택이 특례상속주택이 아니라면 일반주택을 먼저 양도해도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

(2) 상속개시일부터 5년 이내에는 특례상속주택은 다주택자 중과세 대상 주택수에서 제외 됩니다. 현재는 양도소득세 다주택자 중과세가 유예되어 있지만 다시 중과세 유예가 만료될 수 있으므로, 알아두시는 게 좋겠습니다.

(3) 공동상속주택은 주된 상속인 (지분이 가장 많은 사람, 상속주택에 거주한 사람, 연장자 순으로 판단합니다) 은 상속개시 당시 보유했던 일반주택만 1세대1주택 적용하며, 나머지 상속인은 일반주택 취득시점에 관계없이 상속주택은 주택수에서 제외합니다.

(4) 피상속인이 5년 이상 거주한 농어촌주택인 상속주택 과 일반주택을 각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2. 상속주택을 먼저 양도한 경우

(1) 상속주택과 일반주택을 소유하다가 상속주택을 양도하는 경우 , 다주택자 양도로 봅니다. 즉, 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다. 2년 이내 단기 양도하는 경우에 중과세율을 적용하지 않습니다.

(2) 공동상속주택은 주된 상속인의 주택수에 포함 합니다. 다만 주된 상속인도 5년 이내 양도할 경우 주택수에 포함하지 않습니다.

주된 상속인이 아닌 나머지 상속인은 공동상속주택을 주택수에 포함하지 않습니다.

(3) 2주택을 상속 받아 그 중 1주택을 양도하는 경우:

3주택(1세대1주택 + 상속받은 2주택) 상태에서 상속주택 중 먼저 양도하는 것은 양도소득세가 과세됩니다.

또한, 무주택자가 2주택을 상속받은 후 먼저 양도하는 상속주택은 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 없습니다.

3. 간단한 요약

상속주택에 대한 양도소득세 규정은 상당히 복잡합니다. 그래도 간단히 요약해 본다면, 상속주택보다 일반주택을 먼저 양도하는 것에 세금 혜택이 많다고 말씀드릴 수 있겠습니다 . 아무래도 상속인은 일반주택에 거주하고 있을테니, 세법에서는 상속받은 주택을 먼저 양도하는 것에 특별히 혜택을 많이 줄 필요가 없다고 보는 것 같습니다.^^

상속주택에 관해서는 양도소득세 외에도 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 여러 세금 문제가 발생할 수 있으니, 세무전문가와 반드시 사전에 상담하실 것을 권해드립니다.^^

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