세대분리 요건 디테일한 분석!

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가족이 주택을 보유하다가 팔아야 할 경우(양도소득세) 또는 가족이 새로운 주택을 취득해야 할 경우(취득세), 2주택 또는 3주택 이상이라면 양도소득세나 취득세가 중과세될 수 있습니다. (다만 양도소득세 중과세는 현재 한시적으로 유예 중이며, 1세대1주택 판정할 때에는 여전히 세대분리 요건 중요합니다)

이와 같이 양도소득세나 취득세를 계산할 때 주택수 계산에서 합산되는 1세대의 범위, 특히 30세 미만 세대분리 요건 에 대해 살펴보겠습니다. (양도소득세는 소득세법에, 취득세는 지방세법에 규정이 있습니다)

1. '1세대'의 기준 📌

1) 소득세법(양도소득세) : 같은 주소, 거소에서 생계를 같이 하는 가족 (소득세법 제88조 제6호)

소득세법에서는 세대별 주민등록표에 불구하고 생계를 같이 하는 가족은 한 세대에 포함되는 것으로 보아, 주택수를 합산하겠다는 입장입니다.

2) 지방세법(취득세) : 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족 (지방세법 시행령 제28조의3 제1항)

지방세법에서는 세대별 주민등록표를 기준으로 1세대 주택수를 합산하고 있습니다. 그러나 반드시 주민등록표에 의해서만 판단하는 것이 아니고 가족의 범위를 폭넓게 규정하여 보완하고 있으므로, 대체로 소득세법의 주택수 합산 1세대의 범위(생계를 같이 하는 가족)와 결과적으로 비슷합니다.

2. 배우자 💡

소득세법과 지방세법 모두, 배우자는 당연히 같은 세대에 포함하여 주택수를 합산하고 있습니다.

1) 법률상 이혼하였으나 사실상 생계를 같이 하는 경우

양도소득세나 취득세 중과세를 회피하기 위한 위장 이혼에 대응하기 위한 규정입니다. 소득세법과 지방세법 모두 형식적으로만 이혼하고 같이 사는 배우자는 주택수를 합산하고 있습니다.

2) (법률상 결혼한 적이 없는)사실혼 관계인 경우

지방세법에서는 사실혼은 제외한다고 법조문에 규정되어 있지만, 소득세법에는 명시적인 규정이 없습니다. 다만 해석이나 소송 사례로 볼 때, 아무래도 세금을 부과하려는 입장인 국세청에서는 사실혼도 주택수 합산 1세대로 포함시킨다는 해석을 내놓고 있습니다.

조심스럽지만, 사실혼 관계의 배우자는 양도소득세는 주택수 합산, 취득세는 주택수 비합산으로 일단 결론을 내려야겠군요.

3. 1세대를 구성하는 '가족'의 범위

1) 소득세법 : 1세대를 구성하는 가족의 범위에 대하여, 소득세법에서는 직계존비속과 형제자매, 직계존비속의 배우자를 포함한다고 규정하고 있습니다.

2) 지방세법 : 지방세법에서는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족이라고만 표현하고, 형제자매나 직계존비속의 배우자가 포함되는지 여부는 언급하지 않고 있습니다. 그러나 민법상 가족의 범위 를 보면, 지방세법도 소득세법과 같은 가족의 범위에 따른다고 봐야 하겠습니다.

※ 민법(제779조)

① 다음의 자는 가족으로 한다.

1. 배우자, 직계혈족 및 형제자매

2. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매

② 제1항 제2호의 경우에는 생계를 같이 하는 경우에 한한다.

배우자와 직계혈족(부모님, 조부모님, 자녀, 손자 등), 형제자매는 따로 살아도 가족 이고(다만, 주택수 합산을 위한 소득세법과 지방세법상 가족의 범위는 생계를 같이 하거나 세대별 주민등록표에 같이 기재된 경우만 해당)

직계혈족의 배우자(형수, 매부 등), 배우자의 직계혈족(처가 부모님, 시부모님 등등), 배우자의 형제자매(처남, 처제 등등)는 같이 살고 있어야 가족 입니다.

4. 미혼 가족을 세대에 포함하는지 여부 🎁

1) 30세 이상 가족 : 30세 이상 가족은 따로 사는 경우 주택수 합산 세대에 포함하지 않습니다.

2) 30세 미만 미혼 가족 : 따로 살고 있어도 원칙적으로 같은 세대에 포함 합니다. 다만 30세 미만 미혼 가족 본인의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이면서 소유 주택을 관리, 유지하고 독립된 생계를 유지할 수 있는 사람이라면 분리된 세대로 판단 합니다(미성년자는 제외).

여기서 의문이 하나 생깁니다. 소득이 있는 30세 미만 미혼 가족이 예를 들어 부모님과 같은 집에서 살고 있다면 세대 분리가 인정될까요?

① 소득세법 : 소득세법에서는 여기에 대해서 명문의 규정이 없습니다. 다만 법원 판례에서는, 소득이 있는 자녀가 부모와 같이 살고 있다고 하더라도 생계를 달리한다면 별도의 세대로 분리될 수 있다고 판단한 사례 가 있습니다(서울고법 2009누20733). 여기에서 생계를 달리한다는 말은 쉽게 말하면, 생활비를 따로 쓴다 는 것입니다. 그런데 한 집에 사는 부모와 미혼자식 간에 (정 떨어지게)생활비를 구분해서 별도 지출이 가능할까요? 아마도 국세청에서는 어지간하면 주택수를 합산해서 과세하려고 할 것이고, 납세의무자가 법원에 소송까지 가서 생계를 달리한다는 점을 입증해서 국세청을 이기기는 (승소 사례가 있기는 하지만)쉽지 않은 피곤한 과정이 될 것입니다.

② 지방세법 : 지방세법에서는 주택수를 합산하는 가족의 범위가 세대별 주민등록표를 기준으로 하고 있으므로, 30세 미만의 미혼 자녀가 부모님과 같은 주민등록표에 들어가 있다면 세대 분리로 볼 수 없을 것입니다 . 여기에 더하여, 행정안전부에서 2022. 1. 1. 고시한 '주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준'의 적용 대상을 '부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀' 로 명시하고 있으므로, 주택수가 합산되지 않으려면 부모님의 주민등록표에서 빠져나와 있어야 할 것입니다.

③ 결론 : 양도소득세든 취득세든, 소득이 있는 30세 미만 미혼 자녀가 부모님의 주택수와 합산되지 않으려면 , (논란이 있기는 하지만) 따로 거주하며 주민등록이 따로 되어 있어야 하겠습니다 .

또 한 가지 의문을 풀어 보겠습니다. 30세 미만 미혼 가족의 소득은 어느 시점부터 인정 해 주는 것일까요? 예를 들면, 양도 또는 취득 시점에 직장에 취직한 상태면 되는 것일까요, 아니면 최소한 1달치의 월급을 받은 상태이면 되는 것일까요, 아니면 최소 몇 달 내지 몇 년 동안 월 89만원(기준 중위소득의 40%) 이상의 소득을 계속 누적해서 받아야 하는 것일까요?

① 소득세법 : 양도소득세를 과세하는 소득세법에는 여기에 대해서 구체적인 언급이 없고 , 소득세법 시행령 제152조의3 제3호에서 "기준 중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유 주택,토지를 관리,유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우"라고만 규정하고 있을 뿐입니다.

② 지방세법 : 주택 취득 직전 12개월간 발생한 소득을 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액과 비교 하도록 규정하고 있습니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제1호). 아울러 위에 잠깐 언급했다시피, 취득세에 관해서는 행정안전부고시 제2022-3호로 '주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준' 이 고시되어 있습니다. 양도소득세에 비하면 상당히 자세하게 규정되어 있는 것이지요. 고시의 대략적인 내용은 아래와 같습니다.

ㅇ 부모의 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀가 적용 대상이다.

ㅇ 주택 취득일 현재 경제활동(소득을 얻는 활동)을 하고 있어야 한다.

ㅇ 주택 취득 직전 12개월 동안 발생한 소득 이 기준 중위소득의 40% x 12보다 커야 한다. (나의 12개월간 소득 > 기준중위소득 x 40% x 12)

- 예를 들어 2024년 1인가구 기준 중위소득의 40%는 891,378원이므로, 30세 미만의 미혼 자녀가 부모와 주택수 합산이 되지 않으려면, 취득일 전 12개월간 소득이 10,696,536원 (891,378 x 12) 이상 이어야 합니다.

- 작년의 소득은 소득금액증명원, 금년의 소득은 지급명세서로 증명합니다.

③ 결론 : 소득세법에서는 소득을 어느 시점부터 인정해 주는 것인지 규정이 없어서, 이제 갓 소득이 생기기 시작한 자녀의 경우 주택을 양도할 때 주택수를 어떻게 적용해야 하는지 헷갈릴 수 있겠습니다 . 다만 이런 사례는 많이 발생하지는 않을 것으로 보입니다. 왜냐하면, 이제 막 소득이 생기기 시작한 자녀가 주택수 합산에 따른 양도소득세 걱정을 할 정도라면, 그 주택의 취득 시점에 이미 자금출처 부족으로 인한 증여세 문제가 있었을 것이므로 취득 자체를 하지 않았겠지요. 이런 문제는 30세가 되기도 전에 이미 상당한 소득이 있어서 자금출처 문제를 통과한 자녀들에게만 생길테니, 양도일 직전에 소득 부족 문제가 생길 확률은 낮겠지요.

지방세법에서는 시행령과 행안부 고시에서 명확하게 '취득 직전 1년간 소득'을 가지고 판단하도록 명문으로 규정 하고 있으므로, 세대별로 세 번째 이상의 주택을 30세 미만 미혼 자녀가 취득할 때에는 반드시 취득 직전 1년간의 소득을 검토한 후에 실행 에 옮겨야 하겠습니다.

5. 종합하면....🚀

소득세법(양도소득세)과 지방세법(취득세)에서 중과세를 위하여 주택수를 합산하는 가족의 범위에는 법문에 표현의 차이가 다소 있기는 하지만, 두 법 모두 대체로 같은 범위의 가족을 규정하고 있습니다. 다만 주택수 합산 제외되는 30세 미만 미혼 자녀의 소득을 어느 시점의 소득으로 할 것인지는 지방세법에 자세히 규정된 반면, 소득세법에는 상세한 규정이 없습니다. 별론으로, 양도소득세와 취득세의 주택수 합산은 합산하는 가족의 범위만 비슷할 뿐, 1세대1주택을 제외한 주택수 합산 적용에 있어서 완전히 동일하지는 않다는 점, 유의해야 하겠습니다[양도소득세는 조정대상지역 주택 합산(중과세는 한시적 유예 중), 취득세는 비조정대상지역도 합산].

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