부동산매매업자의 주택 매매 세금 문제

부동산매매업자의 주택 매매 세금 문제

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일반적으로, 주택을 사고 파는 일은 평생에 몇 번 일어나지 않는, 드문 일일 것입니다. 그러므로 대부분의 사람들에게 있어서 주택 매매는 양도소득세 과세 문제 가 있을 뿐입니다.

그러나 주택을 계속적, 반복적으로 매매하는 경우에는 주택 매매를 사업 목적으로 하는 사업자 즉, 부동산매매업자 로 보아 과세 방법이 달라질 수 있습니다.

어떤 것이 부동산매매업일까요?

사업성을 가지고 부동산을 자주 매매한다면,

부동산매매업자로 사업소득 과세 대상입니다.

▶ 부가가치세법상의 정의

건설업과 부동산업 중 ① 사업 목적을 나타내어 부동산을 판매하는 사업과 ② 사업 목적으로 1과세기간 중 1회 이상 취득, 2회 이상 판매하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 보게 됩니다[부가가치세법 시행규칙 제2조]. 여기에서 1회 취득, 2회 판매는 절대적인 요건은 아니고, "사업성을 가지고 자주 매매하면 사업자로 본다" 정도로 이해하면 되겠습니다.

사업성이 있다는 것은 크게 첫째, 부동산을 양도하면 양도소득세가 아니라 사업소득으로 종합소득세를 신고납부 해야 한다 는 의미가 있고, 둘째, 부동산을 재고자산(즉, 마트의 판매용 상품과 같은 것)으로 본다 는 점에 차이가 있습니다.

▶ 소득세법상의 정의와 업종 분류

표가 좀 복잡하지만, 간단하게 설명하겠습니다.

도급을 받아 건물을 지어주고 공사비를 받는 것은 건설업 입니다(부동산매매업이 아님).

내가 건물을 직접 짓지는 않지만, 시공사에 도급을 주고 완성된 건물을 내가 분양하거나 판매하면 부동산매매업 입니다.

내가 건물을 직접 지어서 내가 분양하거나 판매하면 부동산매매업 입니다.

이미 완성되어 누군가 소유하고 있는 건물을 내가 구매해서 다시 판매하면 부동산매매업 입니다.

다만, 주택을 지어서 파는 것은 소득세법상 부동산매매업이 아닙니다(주택신축판매업).

즉, 판매에 방점이 있습니다. 내가 부동산을 사업성을 가지고 판매한다면 '부동산매매업' 일 가능성이 매우 높습니다 .

부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고

부동산매매업자는 토지 등 매매차익

예정신고를 해야 합니다.

내가 건물을 직접 지어서 팔거나, 건설업자에게 도급을 주어 지어서 팔거나, 완성된 건물을 사서 팔면 토지 등 매매차익 예정신고 의무 가 있습니다(주택을 지어서 파는 사업자는 제외).

토지 등 매매차익 예정신고라 함은, 쉽게 말하자면 일반 비사업자 개인이 양도소득세 예정신고를 하는 것과 같습니다.

개인 부동산매매업자 는 토지 등 매매차익 예정신고(양도소득세 예정신고)와 확정신고 의무가 있습니다.

위에서 사업성이 있는 사업자는 양도소득세 신고가 아닌 사업소득에 대한 종합소득세 신고를 한다고 하였는데, 매매차익 예정신고를 하는 이유는 무엇일까요? 부동산매매업자는 양도소득세와 사업소득에 대한 종합소득세를 비교하여 많은 것으로 세금을 계산 하기 때문에, 양도소득세 예정신고와 같은 세금 신고를 미리 하는 것입니다.

부동산매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우 부가가치세 문제

주택이라 하더라도 국민주택규모를 초과하면

부동산매매업자는 부가가치세 과세 대상입니다.

부동산매매업자라도 국민주택규모(전용 85㎡) 이하의 주택을 매매한다면 부가가치세 문제가 없습니다 .

그러나 국민주택규모를 초과하는 주택을 양도하는 경우라면, 복잡한 문제들이 발생할 수 있습니다.

▶ 양도가액을 건물분과 토지분으로 안분하여, 건물분 양도가액에 대하여는 부가가치세를 붙여 세금계산서를 발행 하고 대금을 받아야 합니다.

이 때 거래 상대방(양수자)에게 부가가치세를 부담시킨다면 매매금액이 건물분에 대하여 10% 비싸지게 되므로 거래가 이루어지기 힘들 것입니다. 그렇다면 부가가치세를 양도자가 부담해야 하는데, 결국 양도자의 매매차익이 그만큼 줄어들게 됩니다 .

▶ 주택 임대사업자로서 국민주택규모 초과 주택을 임대하다가 양도한다면 면세용역(주택임대)의 부수재화(주택) 양도로 보아 부가가치세가 면제 되므로, 세금계산서를 발행하거나 거래대금에 부가가치세를 감안할 필요가 없습니다. 이 때에는 부동산매매업자가 아닌 주택임대사업자의 임대용 부동산 양도로 보는 것입니다.

그러나 주택 임대가 주목적이 아니고 나중에 판매하기 위한 일시적 임대일 뿐이고 판매가 주목적이라면, 임대하다가 팔았더라도 부동산매매업자로 부가가치세 문제가 발생 할 수 있습니다. 만약 부동산매매업으로 사업자등록이 되어 있다면, 임대하다가 팔아도 면세로 판정받기는 어려울 것입니다.

이상으로, 부동산매매업자의 주택 매매 세금문제에 대하여 알아보았습니다. 부동산매매업자의 주택 매매는 매우

복잡한 세금문제가 발생

할 수 있고 과세 여부를

판단하기 어려운 회색지대

가 존재하는 부분이 많이 있으므로, 반드시 사전에 조세전문가와 상의 후 계약 등을 진행해야 하겠습니다. 그리고

전용 85㎡ 이하의 주택 매매는 부가가치세 문제에서 자유롭다는 점

도 참고하세요.^^

▣ T. 063-731-0081

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