건물 짓는 데 들어간 부가가치세는 전부 환급될까요?

건물 짓는 데 들어간 부가가치세는 전부 환급될까요?

토지는 생산요소로서 부가가치세가 과세되지 않는다는 점에 대해서 많이들 알고 계실 것입니다.

(반대로, 상업용 건물의 신축이나 매매에는 부가가치세가 붙지요^^)

상업용 건물을 신축하는 경우, 부가가치세는 전부 환급될까요?

건물을 지으면서 토지 조성에 투입된 원가는

부가가치세 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

먼저, 이 글의 제목에 대한 답을 구하고, 근거를 찬찬히 살펴보겠습니다.

상업용 건물(상가, 공장, 창고 등 포함)을 건설업자에게 도급을 주어 짓는 경우 로 예를 들어보겠습니다.

도급금액이 10억원이라면, 건설업자는 건축주에게 부가가치세 1억원이 포함된 11억원 짜리 세금계산서를 발행합니다. 건축주도 건물이 부가가치세 과세대상이라는 것 정도는 알고 있고(그러므로 부가가치세 매입세액 공제 대상이라는 점) , 더구나 건설업자로부터 세금계산서도 발급받았으니 부가가치세 1억원이 전부 세금 공제될 것이라고 생각할 수도 있습니다.

그러나 이렇게 부가가치세 신고를 하면 공제세액 일부를 추징당할 확률이 높습니다.

건물을 지으려면 토지 조성 을 해야 합니다.

만약 논이나 밭을 샀다면 그 상태로는 건물을 올릴 수 없으니, 논밭에 흙을 부어야 합니다. 대지를 샀더라도 내가 지을 건축물을 바로 짓기에 알맞지 않으면 추가 성토 를 하거나 축대 를 쌓아야 할 수도 있습니다.

흙을 붓고 나서는 중장비로 평탄화 작업 을 하고, 흙만으로는 단단하지 않으니 골재를 섞어 깔고 진동롤러 같은 것으로 단단히 다져 주어야 합니다. 부직포나 필름을 추가로 깔기도 하지요.

대체로 여기까지가 토지조성원가 입니다. 여기까지 들어간 공사비용은 토지조성원가로서, 부가가치세 매입세액 불공제 대상 입니다 .

그 이후에 건축물을 짓기 위해 터파기, 기초공사를 하고 나머지 부지는 콘크리트로 덮고 배수로 공사 등을 할 것입니다.

여러 가지 복잡한 사례가 많으나, 대체로 콘크리트를 덮는 공사 이후로 들어간 원가는 부가가치세 공제 대상 입니다.

답: 부가가치세 과세대상인 건물을 짓더라도 토지를 조성하는 데 들어간 원가에 대한 부가가치세는 환급(공제)받을 수 없습니다 .

공제되는 매입세액(예시)

건축물에 직접 관련된 원가는 매입세액 공제

▶ 건축물 주변 조경공사, 정원공사 건설비

▶ 감가상각 대상 구축물로서 건물의 기초를 닦기 위해 반드시 필요한 정도의 인 옹벽, 석축, 하수도, 맨홀 등

▶ 공장 구내 토지 콘크리트 포장 공사 비용

▶ 지하실 터파기, 굴삭작업, 철근빔 공사, 흙막이 공사 (건물 건축에 필수적인 것)

공제되지 않는 매입세액(예시)

토지에 투입된 원가는 매입세액 불공제

▶ 토지 취득을 위한 각종 수수료 (중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비 등)

▶ 건물 신축을 위한 대지 조성공사

▶ 토지의 형질변경 비용

▶ 토지의 가치 증가를 위한 옹벽 등 부대시설

헷갈리는데, 한두 가지로 요약할 수 없을까요?

토지의 가치를 증가시키는 영구적인 것 - 불공제

토지와 일체화할 수 없고 감가상각 대상인 것 - 공제

공사에 투입된 원가가 건축물에 들어간 것인지, 토지조성에 들어간 것인지 헷갈리는 경우가 아주 많습니다. 구체적으로는 케이스 바이 케이스로 그때그때 조세전문가가에게 의뢰하여 따져보아야 할 일지만, 대략적인 아웃라인을 제시해 드린다면

▶ 불공제 대상

토지와 일체화되어 토지의 가치를 증가시키는 것 [예를 들면 블록으로 쌓은 축대라도 흙이 무너지지 않게 하기 위한 것이라면 토지원가(불공제), 그 위에 건물을 튼튼하게 올리기 위한 것이라면 건물원가(공제)가 될 것입니다)

영구적이며 유지관리가 필요하지 않은 것 [공사하고 나서 나중에 교체나 수리가 필요하지 않은 것은 일단 토지원가로 볼 수 있습니다]

▶ 공제 대상

토지 위에 설치되었더라도 토지와 일체화할 수 없는 것 [콘크리트 포장(배수설비 포함), 담장, 주차장 출입문의 기둥과 레일 등]

감가상각대상 자산으로 영구적이지 않은 것 [아주 오랜 후에라도 갈라지고 벗겨지고 노후되어서 다시 짓거나 보수해야 하는 것]

건물을 짓는 경우에도 주로 공사 초반에 이루어지는 토지에 투입된 원가 부분은 부가가치세가 공제되지 않는다는 점

, 유의하시기 바랍니다.

▣ T. 063-731-0081

세무사 백운영 사무소 전북특별자치도 군산시 수송로 336 3층 304호